임대사업자 등록 장단점?

임대사업자 등록 장단점

다주택자이실 분들의 경우에는 주택임대사업자 등록을 할지 말지 고민하시는 경우가 많습니다. 이럴 때는 등록을 할 경우의 장단점을 확실히 따져봐서 장점이 더 크다면 등록을 하시는 것이 바른 선택일 수도 있지만, 그렇지 않은 경우 오히려 해가 될 수도 있기 때문에 잘 알아보셔야 하는데요.

임대사업자 등록 장단점을 알아보시는 경우는 대게 주택임대사업자 등록을 알아보실 것입니다. 주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득, 임대사업을 할 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라서 등록한 사람을 말합니다. 민간임대 주택은 임대를 목적으로 제공하는 임대사업자가 법령에 따라서 등록한 주택을 말하죠.

재산세 혜택

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임대사업자 등록 장단점 첫째는 재산세 감면입니다. 이는 지방세특례제한법 제31조에 따르며, 2세대 이상의 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양할 경우 2021년까지 한시적 재산세 감면 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 원래는 2018년까지 였지만, 2021년까지 연장되다고 하니다. 요건은 2세대 이상 임대, 공통주택이나 주거용 오피스텔, 지자체에 임대사업등록과 취득 후 60일 이내 등록, 관할 세무서에 임대사업자 등록입니다.

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임대사업자 등록 장단점으로 재산세 감면의 적용기한은 위에서 말씀드렸듯이 2021년 12월 31일까지입니다. 감면율은 전용면적에 따라서 다른데요. 40미터제곱 이하의 공공주택 30년 이상 임대 목적의 경우에는 100%감면, 전용면족 60미터 제곱 이하에서는 50%감면(장기임대주택은 75%), 전용면적 85미터제곱 이하에서는 25%감면(장기임대주택 50%) 감면입니다.

취득세 혜택

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임대사업자 등록 장단점으로 취득세 감면도 임대사업자 등록에 따른 장점 중 하나입니다. 다만, 공동주택, 주거용 오피스텔 전용면적이 60미터제곱 이하일 경우에 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 취득세가 200만원 이하일 경우에는 면제되지만, 200만원 초과일 경우에는 85%만 감면받습니다. 60미터제곱에서 85미터제곱의 전용면적일 경우에는 8년 이상 장기임대 목적, 20호 이상 취득한 경우 50% 감면이 됩니다.

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임대사업자 등록 장단점으로 취득세 혜택도 마찬가지로 2021년 12월 31까지 감면이 적용됩니다. 하지만 공동주택 신축이나 공동주택, 주거용 오피스텔을 최초로 분양 받은 경우에만 한정이 되며, 신축일 경우에는 토지 취득일로부터 2년 이내 정당한 사유가 없이 착공하지 않았을 경우에는 제외가 된다는 점 기억하시기 바랍니다. 이는 지특법 제31조, 제177조의 2에 따릅니다.

임대소득세, 양도소득세

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임대사업자 등록 장단점으로는 임대 소득세 혜택도 있습니다. 2019년부터 입대사업자 등록시 필요경비율 60%, 공재금액 400만원의 혜택이 있으며, 등록하지 않을 경우에는 필요경비율 50%, 공제금액은 200만원이 적용됩니다. 가장 겸면혜택이 큰 것은 바로 양도소득세 감면혜택이었습니다. 초기에는 가장 큰 혜택이었지만, 현재는 혜택이 많이 줄었는데요.

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임대사업자 등록 장단점으로 양도소득세의 경우 2018년 4월 1일 이후 다주택자가 조정 대상 지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과가 적용됩니다. 하지만 2018년 4월 이전 임대 사업자 등록을 할 경우에는 임대 개시 기준 시가 6억(수도권 외 3억) 이하 단기로 등록 한 후 5년 이상 임대시, 장기 임대주택으로 양도세 중과 배제, 중부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 2018년 4월 1일 이후 등록하는 주택임대 사업자의 경우에는 8년 이상의 장기 일발임대주택으로 등록해야지 혜택이 적용됩니다.

임대사업자 단점은?

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임대사업자 등록 장단점에서 지금까지 장점에 대해서만 말씀드렸는데요. 이 외에도 건강보험료와 종부세 감면 혜택등의 장점도 있습니다. 하지만 글이 너무 길어지니 이제부터는 주택임대사업자 등록 단점을 말씀드리도록 하겠습니다. 가장 큰 단점이라고 한다면 임대료 5% 상한제한입니다. 상한제한을 지키지 않으면 과태료도 부과되고 세제혜택도 추징됩니다.

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임대사업자 등록 장단점에서 단점에 대해 더 말씀드리자면 의무임대기간도 있습니다. 긴 의무임대기간으로 대부분 8년 이상이어야지 절세혜택이 있으면 그 이하일 경우에는 절세 혜택이 적습니다. 거기에 사업자 현황 신고를 꼭 해야 한다는 것도 있습니다. 표준임대차계약서를 꼭 작성해야하며, 조건이 변경될 경우에 공지 의무와 변경신고 또한 필수로 하셔야 합니다.